1. Introdução
O Propya contempla uma POC para gestão de contratos imobiliários e acompanhamento financeiro. O escopo inclui a estruturação inicial de dados contratuais por importação de PDF com extração via IA, identificação de cláusulas críticas e visualização consolidada em três visões principais: Dashboard, Contratos e Financeiro.
2. Objetivos do sistema
Consolidar contratos imobiliários em um único ambiente, reduzir planilhas e controles manuais, oferecer visibilidade imediata sobre pontos de atenção e aplicar inteligência automática na identificação de cláusulas críticas e no cálculo de valores com encargos.
3. Módulos funcionais
| Código | Módulo | Funcionalidades | Descrição |
|---|---|---|---|
| DS | Dashboard | 3 | Painel executivo com visão consolidada, indicadores e alertas críticos |
| CT | Contratos | 4 | Gestão do ciclo de vida dos contratos imobiliários |
| FN | Financeiro | 3 | Gestão de valores a pagar e a receber vinculados aos contratos |
| UP | Importação | 1 | Upload e estruturação inicial de dados contratuais por PDF com IA |
4. Funcionalidades detalhadas
| Código | Funcionalidade | Módulo | Prioridade |
|---|---|---|---|
| F01 | Importar contratos em PDF com extração por IA | UP | Obrigatória |
| F02 | Criar e editar contrato manualmente | CT | Obrigatória |
| F03 | Listar e filtrar contratos | CT | Obrigatória |
| F04 | Visualizar detalhes do contrato com cláusulas críticas | CT | Obrigatória |
| F05 | Arquivar contrato | CT | Desejável |
| F06 | Visualizar dashboard com KPIs e alertas | DS | Obrigatória |
| F07 | Visualizar contratos a vencer | DS | Obrigatória |
| F08 | Visualizar painel de alertas críticos | DS | Obrigatória |
| F09 | Listar valores a pagar e a receber | FN | Obrigatória |
| F10 | Registrar pagamento ou recebimento realizado | FN | Obrigatória |
| F11 | Visualizar inadimplências com cálculo automático de encargos | FN | Obrigatória |
5. Casos de uso por módulo
5.1 Módulo de importação (UP)
O usuário autenticado deve ser capaz de fazer upload de contratos em PDF no formato padrão definido. O sistema deve utilizar IA para extrair e estruturar os dados essenciais do contrato para uso nas demais áreas da POC.
Campos obrigatórios: identificador do contrato, tipo de contrato, nome e documento do locador, nome e documento do locatário, endereço do imóvel, data de início, data de término, valor mensal, índice de reajuste, dia de vencimento e tipo de garantia.
Campos opcionais: valor da garantia, vencimento da garantia, multa por atraso e juros por atraso.
Regras de negócio: a data de término deve ser posterior à data de início. O dia de vencimento deve estar entre 1 e 31. Erros bloqueiam a importação, enquanto avisos permitem prosseguir com confirmação. Após a importação, o sistema calcula automaticamente próximo reajuste, dias para vencimento, status do contrato e próximo pagamento.
5.2 Módulo de contratos (CT)
F02 - Criar e editar contrato manualmente: o usuário deve ser capaz de cadastrar um novo contrato diretamente no sistema ou editar um contrato existente. O formulário inclui todos os campos estruturados da importação, além de cidade, estado, CEP, periodicidade do reajuste e observações.
Campos calculados automaticamente: código do contrato, status, dias para vencimento, próximo reajuste e próximo pagamento.
F03 - Listar e filtrar contratos: visualização com filtros por status, tipo de contrato, período de vencimento e busca textual por locador, locatário, endereço ou código.
F04 - Visualizar detalhes do contrato com cláusulas críticas: destaque para vencimento em menos de 30 dias, vencimento entre 30 e 90 dias, reajuste pendente, garantia vencida e pagamento em atraso.
F05 - Arquivar contrato: contratos encerrados podem ser removidos da listagem principal e mantidos para consulta histórica.
5.3 Módulo Dashboard (DS)
F06 - Visualizar dashboard com KPIs e alertas: exibir total de contratos ativos, valor total mensal, contratos a vencer em 30 dias e inadimplência total.
F07 - Visualizar contratos a vencer: separar curto prazo de médio prazo para priorização da operação.
F08 - Visualizar painel de alertas críticos: alertas de contrato vencendo, pagamento em atraso, garantia vencida e reajuste pendente com link direto para o contrato relacionado.
5.4 Módulo Financeiro (FN)
F09 - Listar valores a pagar e a receber: filtros por tipo, status, período e contrato.
F10 - Registrar pagamento ou recebimento: baixa de lançamentos pendentes com data, valor pago e observações opcionais.
F11 - Visualizar inadimplências com cálculo automático: aplicar a fórmula Valor Original + (Valor x Multa%) + (Valor x Juros% x Meses de Atraso).